低層マンションのような建築物も、経過年数が過ぎるとメンテナンスの必要性が出てきます。最適な時期にテコ入れをすることで入居者は今よりも増える可能性があります。特に外観部分は多くの人が目に触れる部分であり、劣化の影響が露呈します。ここは、外壁自体を補修する外壁塗装の施工が資産価値を守るカギとなり、見た目も大きく変わります。

塗装道具を持つ人

マンションのメンテナンスで最も手っ取り早いのが外壁塗装をすることで、建物自体の寿命を延ばすだけでなく美観を保つことができます。低層マンションの外観を綺麗にすると、イメージが一新され、資産価値の維持・向上することができます。

外壁塗装を行なうことで、建物の耐久性を向上させて寿命を延ばせますし見た目も美しくなります。雨や風・紫外線によってダメージをうけた外壁は、汚れていて、劣化が酷い箇所は破損したり、ひび割れしたりしています。これらを修復して、綺麗に塗り替えることによって、築10年以上経過した低層マンションでも、新築マンションのような見た目に生まれ変わるのです。

施工前と施工後の図
  • 出典:大型リフォーム(株式会社藤本建設)
  • 「外壁塗装業者のカラーサンプルだけでは仕上がりのイメージが湧きにくい」「想像していた仕上がりと違う」「どんな色を選んでよいか分からない」などの不安を解決してくれるのが、カラーシミュレーションです。マンションの屋根や外壁を撮影した写真があれば、様々なパターンのカラーシミュレーションが可能です。実際に塗装しなくても完成後をイメージすることができますし、希望通りの仕上がりになるでしょう。ちなみに、塗料のカラー選びではカラーサンプルを太陽の光に当てて確認することで、塗装後の「想像していた仕上がりと違う」を防ぐことに繋がります。室内で見た場合と、屋外で見た場合では違った色に見えます。そのため同じ状況下でカラーサンプルを確認すると、仕上がりイメージが掴みやすくなります。また、カラーを参照する面のサイズも、大きいものと小さいもので見た時の色みが変わります。外壁のような大きな面に塗装する場合は、暗めにするとイメージに近い色みに仕上がります。

    カラー表
    指をさす人

    低層マンションのメンテナンスは、計画よりも着工した後が勝負。特に工事が始まった後からトラブルが発生する場合もあるので油断はできません。全ての工程を順風満帆に遂行させるためには、よくあるトラブルを事前に把握して、対策を講じておきましょう。

    音の出る機械

    修繕工事の規模に関わらず、施工が始まると騒音、臭い、ホコリ、振動の問題が出てきます。特に外壁塗装は施工の段階によって、臭いがきついものを使用することもあります。ここで入居者に十分な報告をしてないことでトラブルに発展する可能性が高まります。「入居者にとって苦痛となる施工がどのようなものであり期間がどれぐらい続くのか」。期間や時間帯を報告することによって、入居者の苦痛を緩和させたりトラブルを抑制させたりすることは可能です。

    叫ぶ男性

    工事が始まる前に入居者だけでなく、近隣住民にも配慮しなくてはいけません。近隣住民は入居者よりも厳しく些細なことでクレームを受けることもあります。よくあるのが外壁塗装の施工に必要な足場に関するもの。足場を組むことでプライバシー・犯罪を危惧される人も少なくありません。ここは、工事の内容や期間・時間帯のアナウンス、目隠しとなるシートの設営やセキュリティ対策をしておくのが効果的。オーナー自身も業者と近隣住民がコミュニケーションを取る機会を作るように心がけましょう。

    手をクロスする男性

    バルコニーは法令共用部であり、建物全体のメンテナンスをする時の対象に入ります。ただ、入居者のプライベートスペースでもあるバルコニーには、私物をたくさん置いているケースがあります。床にタイルを貼ってDIYを楽しんでいることもあるようですが、この影響で外壁塗装や防水工事が行なえない可能性があります。そうなると、施工調整の期間や費用も余計にかかることになるので、事前に確認と入居者への協力を求めておきましょう。

    電卓を使う手

    低層マンションをメンテナンスするオーナーの悩みの1つが経費の計上。約10年ペースで1度行なう外壁塗装のような施工は、多額の費用が必要となるでしょう。経費計上では、施工する内容や施工方法の違い、そして金額によって修繕費を経費に分類します。修繕費と減価償却費の性質と違いを理解して、修繕費を賢く計上するようにしましょう。

    修繕費と減価償却費の表

    修繕費を年度内に一括で経費として精算するためには、税務署が定めた原則の「原状回復」をすることが大事です。一括で経費として落とすためには、条件が3つあるので低層マンションのオーナーは確認しておくと良いでしょう。

    ①すぐに経費として落としたい場合は、1回の工事費用を20万円以下に抑えるように調節する。さらに、工事費用を全額修繕費とすること。

    ②区分が難しい修繕の場合は、60万円以下に抑えることで修繕費を経費として扱うことができる。

    ③区分が難しい修繕で60万円を越えてしまう場合も、取得費用の10%以下であれば経費として扱うことができる。